眾所周知,中國經(jīng)濟正在從增量為主、投資拉動、產(chǎn)品經(jīng)濟時代邁入存量為主、消費拉動、體驗經(jīng)濟時代。從宏觀氛圍、到我們身邊越來越多購物節(jié)、鼓勵消費的信息,可體會到這種轉(zhuǎn)變。
作為投資者,特別是近20年來習(xí)慣于高資金投入、快周期回報的專業(yè)房地產(chǎn)投資商,對此更有深切的體會:
當(dāng)工作節(jié)奏不再以開疆拓土、大干快上為主時,當(dāng)年復(fù)一年面對同一塊土地/物業(yè)成為常態(tài)化工作時,如何讓存量空間的價值煥新、提升,成為業(yè)內(nèi)的普遍命題......
空間,指四方(方向)上下。具體到我們熟悉的日常,則指土地、物業(yè)、有邊界的場地(如旅游景區(qū))等。
人們對空間的需求,屬于廣泛而基本的需求:居住需要住宅、工作需要寫字樓、購物需要商場、旅游需要景區(qū)等等。因此,空間有價,是一種實用、且可估值的資源。
總結(jié)而言,空間包含實用和金融兩大類、細(xì)分四小類的價值:
在不同的政策周期、市場環(huán)境下,決定空間價值的“主角”是變化的。以中國城市房地產(chǎn)為例,近20年來其“價值主角”就經(jīng)歷了三次重要轉(zhuǎn)變:
未來,土地、房屋等空間的“實用價值”將凸顯其“主角”地位。因此,房地產(chǎn)投資運營者應(yīng)比以往更加重視對空間實用價值(使用、交換)的挖掘、提升。其原因主要有:
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宏觀政策以“房住不炒” 為導(dǎo)向,并正作為國策長期執(zhí)行。
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當(dāng)前,無論城市商品房建設(shè)、還是鄉(xiāng)村土地合作開發(fā),“限制出售產(chǎn)權(quán)”的項目越來越多。當(dāng)土地、物業(yè)等空間的“交換價值”受限時,對空間使用價值的精細(xì)挖掘就成為決定這些項目總價值的關(guān)鍵因子。
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20年來投資經(jīng)濟持續(xù)作用,國內(nèi)多種業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)供應(yīng)過剩,應(yīng)對同質(zhì)化競爭的創(chuàng)新需要空前增加。這些供應(yīng)過剩的項目,既有城市商業(yè)地產(chǎn)(商場、寫字樓等),也包括近年來受鄉(xiāng)村振興政策激活的農(nóng)村土地宅院、特色小鎮(zhèn),以及全民全域旅游時代下涌現(xiàn)的新建旅游景區(qū)。
傳統(tǒng)意義上,空間的實用價值(含使用、交換)取決于地段,對此,房地產(chǎn)業(yè)界有“地段、地段還是地段”的經(jīng)典表述。
如今,在“供應(yīng)過剩、消費拉動”的語境下,受移動互聯(lián)生活方式的催化,人們有機會通過增加流量(到訪人群數(shù)量)、粉絲(有效消費群體)越過”地段“、直抵提升空間價值的本質(zhì)。
過去,人們深信“酒香也怕巷子深”。如今,只要“酒”(內(nèi)容)足夠有特色,在推廣到位的情況下,即便“巷子深”(地段),也能吸引很多到訪者(流量)、激發(fā)有效消費(粉絲),讓空間發(fā)揮高于地段所決定的價值。
簡言之,除了”先天“的地段要素外,通過”后天“策劃、運營以提升空間實用價值、可在兩方面下力:1、增加流量(到訪者數(shù)量);2、增加粉絲(有效消費、重復(fù)到訪者數(shù)量)。
落實到操作層面,把原來功能、運營較為固定單一的空間進(jìn)行充分的“分享”——激活其時間、活動兩個維度的活力,就有可能增加空間的流量和粉絲,進(jìn)而突破性地創(chuàng)造空間新價值。
從時間、活動入手,充分地把空間”分享“出去,也是近年來存量房地產(chǎn)項目價值創(chuàng)新的方法、甚至創(chuàng)意源泉。其中,較早出現(xiàn)的一些操作如:
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旅游景區(qū)(空間)X 夜游專場(時間)= 全日票+晚間票 = 增加流量
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商場(空間)X 常態(tài)化藝術(shù)展覽(活動)= 購物群體+藝術(shù)愛好群體 = 增加粉絲
近幾年出現(xiàn)的把博物館、運動場、幼兒園、動物園甚至醫(yī)院開進(jìn)商場,也可歸為增加流量、增加粉絲兩大出發(fā)點。
這種把空間向外”分享“的做法,是以消費者需要為策劃原點,符合當(dāng)今消費時代的特點。看似”舍“、實有”得“:
空間將因此突破在功能、使用群體上的僵化設(shè)定,不僅充滿活力、更增加了煥發(fā)創(chuàng)新價值的商機。
深入探究下去,還可通過對流量、粉絲的大數(shù)據(jù)分析,“預(yù)見性”地設(shè)計空間內(nèi)容和功能,引導(dǎo)、鞏固粉絲式消費。創(chuàng)意源源不斷、為空間創(chuàng)造更多新價值!