地產(chǎn)人過了個不一樣的開年:
線下銷售一片蕭條......,
打亂了很多開發(fā)商的節(jié)奏。
TOP 100房企2月份的銷售業(yè)績
創(chuàng)近幾年來的單月銷售最低。
負債-償債的資金循環(huán)
就多項目開發(fā)或房地產(chǎn)企業(yè)整體運作而言,則可綜合考量短期需求和中長期發(fā)展,在有息杠桿已再難可加的環(huán)境下,進行騰挪、調(diào)整,增加資金循環(huán)上的韌性。具體可操作的建議如下:
項目位置對價值的絕對作用
根據(jù)天驥行研究的總結(jié),一項房地產(chǎn)開發(fā)的價值定位,可以基于位置,附加一些高于位置、抹平位置差的加分項,改變價值構(gòu)成。具體如下圖示意:
房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品相對固化
1、疫情帶出的產(chǎn)品痛點:物理空間
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā),很多遵循“建成-銷售-交付-開發(fā)結(jié)束”的短周期模式。開發(fā)和銷售的都是房子——物理空間。
這種情況下,提高產(chǎn)品韌性主要靠前期策劃和方案設(shè)計環(huán)節(jié)更全面、細致,為買家的個性化需求預(yù)留改造彈性。
本次疫情,很多人在連續(xù)多日、24小時宅家的經(jīng)歷中,暴露出很多對物理空間的使用痛點。圍繞“健康”需求,值得房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)計工作者參考借鑒的細節(jié),可以在空間設(shè)計中注意、改善:
——餐廚一體化:滿足家庭多人聚餐的可增擴空間;滿足多人參與炊廚操作的空間
——收納空間:滿足囤菜囤物的收納需求
——衛(wèi)生間設(shè)計:防止上下樓層病毒傳播的衛(wèi)生間地漏設(shè)計、氣密性設(shè)計
——房中套房、雙鑰匙房:為居家隔離的家庭成員、或老人而設(shè)計的相對獨立起居空間。
——參考、對標一些國際化認證:如“WELL健康住宅認證標準”,2015年正式引入中國。目前國內(nèi)僅有小部分高端酒店、辦公、公寓、住宅做過WELL認證。
2、?疫情凸顯的產(chǎn)品需求:場景空間
疫情期間,宅家的人們深切體驗了互聯(lián)生活:云辦公、云課堂、云逛街......。這些情形,還將在5G時代更加普遍、愈演愈烈。
作為承載空間,房地產(chǎn)產(chǎn)品成為多種場景的發(fā)生地,配合“場景”需求而進行產(chǎn)品設(shè)計,將是必然趨勢。這些場景要點,如:
——業(yè)主進社區(qū)全程無物理接觸場景下的智能安防設(shè)計;
——適合云辦公、云課堂場景的空間設(shè)計。具體要求互聯(lián)網(wǎng)信號的連續(xù)(5G小基站的位置設(shè)計)、與家庭其他成員活動的分隔等。
——適合居家運動、孩子上體育課場景且不干擾鄰居的空間設(shè)計。如樓板隔音設(shè)計、陽臺健身空間等。
——適合聯(lián)網(wǎng)直播、主播操作場景需要的工作間設(shè)計。
3、疫情啟示的新價值:供求交互平臺
在房地產(chǎn)增量時代,開發(fā)商習(xí)慣于在“建房-賣房-交付使用-開發(fā)結(jié)束”的模式中快速滾動,以負債-償債式資金循環(huán)驅(qū)動攻城略地。但進入存量時代,則應(yīng)跳出傳統(tǒng)認知、尋求空間銷售價值之外的其它產(chǎn)品價值。
對此,國內(nèi)已有先行的專業(yè)開發(fā)商提出了“空間即服務(wù)”的理念。其價值邏輯即是:房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品,不僅是鋼筋水泥圍起來的物理空間,也有是每一天吃喝拉撒的“供求交互平臺”,服務(wù)與被服務(wù)持續(xù)發(fā)生的場合。
當前,5G時代馬上到來,人們的生活、商務(wù)辦公等活動都會更加智慧化、數(shù)字化,數(shù)據(jù)留存也將無時無刻地存在。房子建成交付后,將同一小區(qū)居民的數(shù)據(jù)集合起來進行分析、利用,就能發(fā)揮“投其所好”、精準服務(wù)的巨大生產(chǎn)力!
而此次疫情期間,這種云消費的能量已經(jīng)初現(xiàn)威力。
因此,只要房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理者認真看待這一價值,在項目開發(fā)之初就聯(lián)合數(shù)據(jù)中心、服務(wù)平臺等,進行軟硬件的適配設(shè)計、前置設(shè)計,那么,待房產(chǎn)交付使用后,源源不斷的數(shù)據(jù)就可轉(zhuǎn)變?yōu)榭闪炕脑粕蠑?shù)據(jù)資產(chǎn)。真正實現(xiàn)“物業(yè)是金礦”!