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《海南房地產(chǎn)》專家述評天驥行專欄 | 價值海南,還在路上!
日期:2014-03-25 14:39:00 點擊次數(shù):100
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導(dǎo)語:馬年伊始,迷離中起步的國內(nèi)樓市

2014年初,國內(nèi)樓市彌漫著“房價下降、成交萎縮”的談?wù)摲諊?,在杭?ldquo;馬年第一降”、寧波“民營開發(fā)商興潤置業(yè)資金鏈斷裂”、溫州“房價腰斬”等事件的串聯(lián)下,市場又一次深度反思樓市風(fēng)險、爭論前景。而一季度人民幣貶值、銀根緊縮、多家銀行停緩房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)等金融界動態(tài),也促使全國正在出貨入市、準(zhǔn)備打好全年銷售戰(zhàn)的開發(fā)商們不得不提高警惕、加大務(wù)實促銷和回款力度。

在這樣的氛圍下,海南樓市隱約也出現(xiàn)了讓人敏感的負(fù)面波動:今年3月,全省新建商品房成交量下滑、三亞個別樓盤出現(xiàn)降價……。這些不由讓人與馬年樓市的“華東現(xiàn)象”、“資金鏈風(fēng)險”聯(lián)系,想象:2014年全國樓市的開局調(diào)性對海南影響多大?水靜流深的宏觀政策會不會打破海南十年連漲的走勢?

帶著這些疑問,天驥行進(jìn)行了海南樓市的對比分析研究,闡述了海南樓市消費基礎(chǔ)良好、需求支撐穩(wěn)固的觀點,并認(rèn)為雖然大市波動必然會對海南產(chǎn)生影響,但海南樓市仍會盤旋上行:未來海南房地產(chǎn)的價值將在波動中不斷夯實、其價值也仍有繼續(xù)走高的空間和潛力。在此截取部分觀點分享如下:




近三年走勢和當(dāng)前風(fēng)險度判斷:海南市場VS華東降價


我們知道,年初華東多地樓市動向的關(guān)鍵誘因是“超量供應(yīng)”,大量待售商品房的積壓,加劇樓市的脆弱性,直接導(dǎo)致房價下跌。我們可以通過對比來看海南和華東典型城市這兩類指標(biāo)的表現(xiàn):

供應(yīng)方面:以海南樓市最熱門的三亞為代表可見(如下圖),無論房屋施竣工面積比,還是房屋施工與商品房銷售面積比,都處于較低水平。說明在商品房開發(fā)投放量和銷售去化量的對比上,三亞相對正常、健康,不存在類似華東個別城市超量供應(yīng)、大范圍庫存積壓的風(fēng)險誘因。

房價方面:2011年至今(如下圖),三亞、??趦傻胤績r均保持著持續(xù)正增長、穩(wěn)步上揚的態(tài)勢。而杭州、寧波房價在2012年初就曾出現(xiàn)過大幅連跌,溫州房價更是從2011年下半年開始一路跌落至今。可見,就城市對比而言,三亞、??跇鞘械臉鞘兄伪容^穩(wěn)固,房價表現(xiàn)明顯優(yōu)于年初不同程度出現(xiàn)問題的幾個華東城市。
數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局
因此,海南樓市所面臨的市場風(fēng)險還不到華東那些發(fā)生“馬年第一降”那些城市的程度。在經(jīng)歷了2009年底-2010年“國際旅游島”政策利好所引發(fā)的大幅跳漲期后,樓市已在高位平穩(wěn)運行了3年。其內(nèi)在的支撐值得業(yè)內(nèi)外反思。

 “資源海南”的價值——稀缺、并且越來越稀缺,是“價值海南”的核心

一直以來,海南得天賜優(yōu)越,集中了地球上幾乎最優(yōu)秀的環(huán)境資源,早已成為國民心中的“旅游勝地和度假天堂”。

2012年“PM2.5”進(jìn)入大眾生活以后,數(shù)字化的空氣質(zhì)量使每個人更加清晰地認(rèn)識到自己所處的生活環(huán)境。馬年春天,國內(nèi)大部分地區(qū)長時間持續(xù)的“霧霾天”仍然揮之不去,一方面顯示中國的空氣治污問題到了歷史上最嚴(yán)峻迫切的時候,另一方面也讓海南這樣的干凈島嶼面臨著歷史上最好的資源對比優(yōu)勢期,資源價值被高度認(rèn)可、且穩(wěn)定上升,這是支撐海南房地產(chǎn)十年來、乃至未來發(fā)展穩(wěn)固向好的核心。

   下圖我們在新年第一季度隨機抽選的一天,中國大陸各地空氣污染情況:

 “人氣海南”的價值——全民旅游的不可逆性經(jīng)濟規(guī)律,是“價值海南”的消費補給艙

旅游,是海南島的身份代名詞。這絕不僅僅只靠海南資源上的單邊吸引力造成,而是中國進(jìn)入中高收入經(jīng)濟發(fā)展期自發(fā)產(chǎn)生的旅游經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律:中國是在2011年人均GDP超過5000美元的,按照旅游經(jīng)濟規(guī)律,此時全國就步入了“成熟的度假經(jīng)濟期”,此時,對于中國大多數(shù)中高收入家庭而言,度假旅游已經(jīng)成為生活的一部分,具有和吃穿住行一樣的“剛性需求”屬性。這也是支撐海南旅游業(yè)連續(xù)十?dāng)?shù)年長盛不衰的市場原因:2013年,海南全省接待旅游過夜人次3672.5萬人次,又比去年增長10.6%;旅游總收入428.56億元,同比增長13.0%。
大旅游時代產(chǎn)生了龐大的需求基量,并自然而然地細(xì)分出養(yǎng)老需求、養(yǎng)生需求、寒帶/非臨海地區(qū)人群差異化度假需求等特定的、熱帶海島消費群體,對于這部分人群來說,到海南度假的忠誠度高、度假需求的剛性特征也更加明顯,相應(yīng)地,在海南買房的需要也能快速上升到“生活必需品”的層次。隨著氣候環(huán)境差別的拉動,這部分海南買房的“剛需層”還將繼續(xù)擴大。
數(shù)據(jù)顯示,以上所述的熱衷于海南旅游度假的消費群體,其消費能力也非常強,為海南帶來了較高的旅游效益,并支撐著海南過往多年連漲的房價水平。以三亞為例,游客的單位消費能力明顯高于國內(nèi)其它同類旅游城市(如左圖),而其房價也遙遙領(lǐng)先于其它旅游城市(如右圖),顯示出海南“旅游+房地產(chǎn)”需求相互融合、共同走高的市場邏輯。
得益于資源與人氣方面的價值依托,海南的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都已漸漸形成“以島外人群度假消費為主、以越來越多特定人群的剛性需求為特征”的良性增長模式。龐大的島外消費支撐了海南樓市多年的繁榮,也夯實著旅游島的投資性價比。 此外,根據(jù)本行在海南長期代理銷售項目的經(jīng)驗,在海南買房的人,大多家庭經(jīng)濟條件好、購房經(jīng)驗豐富,一次性付款的占比非常高,這與國內(nèi)很多城市依賴房貸的購房行為很不一樣,也側(cè)面說明了海南買房者心態(tài)和實力比較穩(wěn)固、投機心理并不普遍。而這一點,也將保障地方樓市走勢平穩(wěn)的重要因素之一。

 “潛力價值”——海南房地產(chǎn)的整體性價比還較高、政策導(dǎo)向明確,價值海南仍有空間

以三亞為例:近幾年來,投資三亞房地產(chǎn)所對應(yīng)的銷售額整體回報,一直與國內(nèi)一線城市不相上下。2008“全球金融危機爆發(fā)年”和2010“海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略年”兩年,三亞還走出了遠(yuǎn)高于一線城市的大熱行情;2012年,三亞的相關(guān)指標(biāo)雖比之前的大熱行情有所回落,但仍然在一線城市中屬于中等表現(xiàn),投資產(chǎn)出效果還好于北京、上海(如下圖)。說明就城市房地產(chǎn)的整體投資產(chǎn)出效果來看,三亞顯現(xiàn)出與一線城市類似的屬性,即:市場消化支撐穩(wěn)定、房地產(chǎn)整體投資產(chǎn)出性價比較高。
 
 
同時,政策導(dǎo)向也是決定海南國際旅游島整體價值是否有上升潛力的重要因素。我們觀察了自2010年“海南建設(shè)國際旅游島”正式上升為國家戰(zhàn)略后的一些落地政策,可以看出海南正在按照“高端化、產(chǎn)業(yè)化可持續(xù)發(fā)展為后勁”的思路發(fā)展(如下圖),未來高端旅游地產(chǎn)比重加大、“地產(chǎn)島”將向真正的“旅游島”模式升級,這些都會為海南房地產(chǎn)的投資價值導(dǎo)入增長潛力。
綜合而言,海南樓市的個性極強,價值內(nèi)涵、購房者行為和動機也與一般城市和地區(qū)有很大差別,國內(nèi)樓市環(huán)境的波動必然會在海南樓市中有所反映,但海南樓市也存在著特定人群所提供的“剛性需求”,在全國消費的整體基量保障下,波動、夯實價值之后還會回復(fù)到平穩(wěn)上升的軌道上。加上國際旅游島效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵,投資海南的價值內(nèi)涵還會更加豐富。因此,我們相信:價值海南、還在路上!



        天驥行房地產(chǎn)顧問是專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)商,致力于在房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、投資開發(fā)行為中提供專業(yè)顧問。天驥行擁有深厚的專業(yè)背景和豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗,奉行國際顧問公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),在房地產(chǎn)營銷策劃、租售代理、市場研究、投資代理、設(shè)計咨詢、廣告咨詢等領(lǐng)域與客戶不斷相互促進(jìn)、收獲良好的業(yè)績和業(yè)內(nèi)口碑。請查閱silverbuzzcafe.com了解更多信息。
     由深圳市天驥行房地產(chǎn)顧問有限公司制作的以上報告僅作為參考資訊,我們力求信息來源的可靠,但并不為其準(zhǔn)確性作出任何保證或擔(dān)保。天驥行特此聲明:對報告中的直接、間接、推斷性或默認(rèn)觀點等不負(fù)任何責(zé)任,不承擔(dān)由此產(chǎn)生的任何損失或賠償責(zé)任。天驥行非常樂意為您提供最新的市場動態(tài)、專題分析等新聞稿件或詳盡資料,如欲了解、索取更多資料信息,或者您有信息確認(rèn)、專題約訪等相關(guān)需求,請您與深圳天驥行房地產(chǎn)顧問有限公司市場研究部聯(lián)系,我們會盡快給您答復(fù)。
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《海南房地產(chǎn)》專家述評天驥行專欄 | 價值海南,還在路上!
發(fā)布時間:2014-03-25 14:39:00
導(dǎo)語:馬年伊始,迷離中起步的國內(nèi)樓市

2014年初,國內(nèi)樓市彌漫著“房價下降、成交萎縮”的談?wù)摲諊?,在杭?ldquo;馬年第一降”、寧波“民營開發(fā)商興潤置業(yè)資金鏈斷裂”、溫州“房價腰斬”等事件的串聯(lián)下,市場又一次深度反思樓市風(fēng)險、爭論前景。而一季度人民幣貶值、銀根緊縮、多家銀行停緩房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)等金融界動態(tài),也促使全國正在出貨入市、準(zhǔn)備打好全年銷售戰(zhàn)的開發(fā)商們不得不提高警惕、加大務(wù)實促銷和回款力度。

在這樣的氛圍下,海南樓市隱約也出現(xiàn)了讓人敏感的負(fù)面波動:今年3月,全省新建商品房成交量下滑、三亞個別樓盤出現(xiàn)降價……。這些不由讓人與馬年樓市的“華東現(xiàn)象”、“資金鏈風(fēng)險”聯(lián)系,想象:2014年全國樓市的開局調(diào)性對海南影響多大?水靜流深的宏觀政策會不會打破海南十年連漲的走勢?

帶著這些疑問,天驥行進(jìn)行了海南樓市的對比分析研究,闡述了海南樓市消費基礎(chǔ)良好、需求支撐穩(wěn)固的觀點,并認(rèn)為雖然大市波動必然會對海南產(chǎn)生影響,但海南樓市仍會盤旋上行:未來海南房地產(chǎn)的價值將在波動中不斷夯實、其價值也仍有繼續(xù)走高的空間和潛力。在此截取部分觀點分享如下:




近三年走勢和當(dāng)前風(fēng)險度判斷:海南市場VS華東降價


我們知道,年初華東多地樓市動向的關(guān)鍵誘因是“超量供應(yīng)”,大量待售商品房的積壓,加劇樓市的脆弱性,直接導(dǎo)致房價下跌。我們可以通過對比來看海南和華東典型城市這兩類指標(biāo)的表現(xiàn):

供應(yīng)方面:以海南樓市最熱門的三亞為代表可見(如下圖),無論房屋施竣工面積比,還是房屋施工與商品房銷售面積比,都處于較低水平。說明在商品房開發(fā)投放量和銷售去化量的對比上,三亞相對正常、健康,不存在類似華東個別城市超量供應(yīng)、大范圍庫存積壓的風(fēng)險誘因。

房價方面:2011年至今(如下圖),三亞、??趦傻胤績r均保持著持續(xù)正增長、穩(wěn)步上揚的態(tài)勢。而杭州、寧波房價在2012年初就曾出現(xiàn)過大幅連跌,溫州房價更是從2011年下半年開始一路跌落至今??梢?,就城市對比而言,三亞、??跇鞘械臉鞘兄伪容^穩(wěn)固,房價表現(xiàn)明顯優(yōu)于年初不同程度出現(xiàn)問題的幾個華東城市。
數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局
因此,海南樓市所面臨的市場風(fēng)險還不到華東那些發(fā)生“馬年第一降”那些城市的程度。在經(jīng)歷了2009年底-2010年“國際旅游島”政策利好所引發(fā)的大幅跳漲期后,樓市已在高位平穩(wěn)運行了3年。其內(nèi)在的支撐值得業(yè)內(nèi)外反思。

 “資源海南”的價值——稀缺、并且越來越稀缺,是“價值海南”的核心

一直以來,海南得天賜優(yōu)越,集中了地球上幾乎最優(yōu)秀的環(huán)境資源,早已成為國民心中的“旅游勝地和度假天堂”。

2012年“PM2.5”進(jìn)入大眾生活以后,數(shù)字化的空氣質(zhì)量使每個人更加清晰地認(rèn)識到自己所處的生活環(huán)境。馬年春天,國內(nèi)大部分地區(qū)長時間持續(xù)的“霧霾天”仍然揮之不去,一方面顯示中國的空氣治污問題到了歷史上最嚴(yán)峻迫切的時候,另一方面也讓海南這樣的干凈島嶼面臨著歷史上最好的資源對比優(yōu)勢期,資源價值被高度認(rèn)可、且穩(wěn)定上升,這是支撐海南房地產(chǎn)十年來、乃至未來發(fā)展穩(wěn)固向好的核心。

   下圖我們在新年第一季度隨機抽選的一天,中國大陸各地空氣污染情況:

 “人氣海南”的價值——全民旅游的不可逆性經(jīng)濟規(guī)律,是“價值海南”的消費補給艙

旅游,是海南島的身份代名詞。這絕不僅僅只靠海南資源上的單邊吸引力造成,而是中國進(jìn)入中高收入經(jīng)濟發(fā)展期自發(fā)產(chǎn)生的旅游經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律:中國是在2011年人均GDP超過5000美元的,按照旅游經(jīng)濟規(guī)律,此時全國就步入了“成熟的度假經(jīng)濟期”,此時,對于中國大多數(shù)中高收入家庭而言,度假旅游已經(jīng)成為生活的一部分,具有和吃穿住行一樣的“剛性需求”屬性。這也是支撐海南旅游業(yè)連續(xù)十?dāng)?shù)年長盛不衰的市場原因:2013年,海南全省接待旅游過夜人次3672.5萬人次,又比去年增長10.6%;旅游總收入428.56億元,同比增長13.0%。
大旅游時代產(chǎn)生了龐大的需求基量,并自然而然地細(xì)分出養(yǎng)老需求、養(yǎng)生需求、寒帶/非臨海地區(qū)人群差異化度假需求等特定的、熱帶海島消費群體,對于這部分人群來說,到海南度假的忠誠度高、度假需求的剛性特征也更加明顯,相應(yīng)地,在海南買房的需要也能快速上升到“生活必需品”的層次。隨著氣候環(huán)境差別的拉動,這部分海南買房的“剛需層”還將繼續(xù)擴大。
數(shù)據(jù)顯示,以上所述的熱衷于海南旅游度假的消費群體,其消費能力也非常強,為海南帶來了較高的旅游效益,并支撐著海南過往多年連漲的房價水平。以三亞為例,游客的單位消費能力明顯高于國內(nèi)其它同類旅游城市(如左圖),而其房價也遙遙領(lǐng)先于其它旅游城市(如右圖),顯示出海南“旅游+房地產(chǎn)”需求相互融合、共同走高的市場邏輯。
得益于資源與人氣方面的價值依托,海南的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都已漸漸形成“以島外人群度假消費為主、以越來越多特定人群的剛性需求為特征”的良性增長模式。龐大的島外消費支撐了海南樓市多年的繁榮,也夯實著旅游島的投資性價比。 此外,根據(jù)本行在海南長期代理銷售項目的經(jīng)驗,在海南買房的人,大多家庭經(jīng)濟條件好、購房經(jīng)驗豐富,一次性付款的占比非常高,這與國內(nèi)很多城市依賴房貸的購房行為很不一樣,也側(cè)面說明了海南買房者心態(tài)和實力比較穩(wěn)固、投機心理并不普遍。而這一點,也將保障地方樓市走勢平穩(wěn)的重要因素之一。

 “潛力價值”——海南房地產(chǎn)的整體性價比還較高、政策導(dǎo)向明確,價值海南仍有空間

以三亞為例:近幾年來,投資三亞房地產(chǎn)所對應(yīng)的銷售額整體回報,一直與國內(nèi)一線城市不相上下。2008“全球金融危機爆發(fā)年”和2010“海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略年”兩年,三亞還走出了遠(yuǎn)高于一線城市的大熱行情;2012年,三亞的相關(guān)指標(biāo)雖比之前的大熱行情有所回落,但仍然在一線城市中屬于中等表現(xiàn),投資產(chǎn)出效果還好于北京、上海(如下圖)。說明就城市房地產(chǎn)的整體投資產(chǎn)出效果來看,三亞顯現(xiàn)出與一線城市類似的屬性,即:市場消化支撐穩(wěn)定、房地產(chǎn)整體投資產(chǎn)出性價比較高。
 
 
同時,政策導(dǎo)向也是決定海南國際旅游島整體價值是否有上升潛力的重要因素。我們觀察了自2010年“海南建設(shè)國際旅游島”正式上升為國家戰(zhàn)略后的一些落地政策,可以看出海南正在按照“高端化、產(chǎn)業(yè)化可持續(xù)發(fā)展為后勁”的思路發(fā)展(如下圖),未來高端旅游地產(chǎn)比重加大、“地產(chǎn)島”將向真正的“旅游島”模式升級,這些都會為海南房地產(chǎn)的投資價值導(dǎo)入增長潛力。
綜合而言,海南樓市的個性極強,價值內(nèi)涵、購房者行為和動機也與一般城市和地區(qū)有很大差別,國內(nèi)樓市環(huán)境的波動必然會在海南樓市中有所反映,但海南樓市也存在著特定人群所提供的“剛性需求”,在全國消費的整體基量保障下,波動、夯實價值之后還會回復(fù)到平穩(wěn)上升的軌道上。加上國際旅游島效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵,投資海南的價值內(nèi)涵還會更加豐富。因此,我們相信:價值海南、還在路上!



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