2014年初,國內(nèi)樓市彌漫著“房價下降、成交萎縮”的談?wù)摲諊?,在杭?ldquo;馬年第一降”、寧波“民營開發(fā)商興潤置業(yè)資金鏈斷裂”、溫州“房價腰斬”等事件的串聯(lián)下,市場又一次深度反思樓市風(fēng)險、爭論前景。而一季度人民幣貶值、銀根緊縮、多家銀行停緩房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)等金融界動態(tài),也促使全國正在出貨入市、準(zhǔn)備打好全年銷售戰(zhàn)的開發(fā)商們不得不提高警惕、加大務(wù)實促銷和回款力度。
在這樣的氛圍下,海南樓市隱約也出現(xiàn)了讓人敏感的負(fù)面波動:今年3月,全省新建商品房成交量下滑、三亞個別樓盤出現(xiàn)降價……。這些不由讓人與馬年樓市的“華東現(xiàn)象”、“資金鏈風(fēng)險”聯(lián)系,想象:2014年全國樓市的開局調(diào)性對海南影響多大?水靜流深的宏觀政策會不會打破海南十年連漲的走勢?
帶著這些疑問,天驥行進(jìn)行了海南樓市的對比分析研究,闡述了海南樓市消費基礎(chǔ)良好、需求支撐穩(wěn)固的觀點,并認(rèn)為雖然大市波動必然會對海南產(chǎn)生影響,但海南樓市仍會盤旋上行:未來海南房地產(chǎn)的價值將在波動中不斷夯實、其價值也仍有繼續(xù)走高的空間和潛力。在此截取部分觀點分享如下:
近三年走勢和當(dāng)前風(fēng)險度判斷:海南市場VS華東降價
我們知道,年初華東多地樓市動向的關(guān)鍵誘因是“超量供應(yīng)”,大量待售商品房的積壓,加劇樓市的脆弱性,直接導(dǎo)致房價下跌。我們可以通過對比來看海南和華東典型城市這兩類指標(biāo)的表現(xiàn):
供應(yīng)方面:以海南樓市最熱門的三亞為代表可見(如下圖),無論房屋施竣工面積比,還是房屋施工與商品房銷售面積比,都處于較低水平。說明在商品房開發(fā)投放量和銷售去化量的對比上,三亞相對正常、健康,不存在類似華東個別城市超量供應(yīng)、大范圍庫存積壓的風(fēng)險誘因。
數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局
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“資源海南”的價值——稀缺、并且越來越稀缺,是“價值海南”的核心
一直以來,海南得天賜優(yōu)越,集中了地球上幾乎最優(yōu)秀的環(huán)境資源,早已成為國民心中的“旅游勝地和度假天堂”。
2012年“PM2.5”進(jìn)入大眾生活以后,數(shù)字化的空氣質(zhì)量使每個人更加清晰地認(rèn)識到自己所處的生活環(huán)境。馬年春天,國內(nèi)大部分地區(qū)長時間持續(xù)的“霧霾天”仍然揮之不去,一方面顯示中國的空氣治污問題到了歷史上最嚴(yán)峻迫切的時候,另一方面也讓海南這樣的干凈島嶼面臨著歷史上最好的資源對比優(yōu)勢期,資源價值被高度認(rèn)可、且穩(wěn)定上升,這是支撐海南房地產(chǎn)十年來、乃至未來發(fā)展穩(wěn)固向好的核心。
下圖我們在新年第一季度隨機抽選的一天,中國大陸各地空氣污染情況:
“人氣海南”的價值——全民旅游的不可逆性經(jīng)濟規(guī)律,是“價值海南”的消費補給艙
旅游,是海南島的身份代名詞。這絕不僅僅只靠海南資源上的單邊吸引力造成,而是中國進(jìn)入中高收入經(jīng)濟發(fā)展期自發(fā)產(chǎn)生的旅游經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律:中國是在2011年人均GDP超過5000美元的,按照旅游經(jīng)濟規(guī)律,此時全國就步入了“成熟的度假經(jīng)濟期”,此時,對于中國大多數(shù)中高收入家庭而言,度假旅游已經(jīng)成為生活的一部分,具有和吃穿住行一樣的“剛性需求”屬性。這也是支撐海南旅游業(yè)連續(xù)十?dāng)?shù)年長盛不衰的市場原因:2013年,海南全省接待旅游過夜人次3672.5萬人次,又比去年增長10.6%;旅游總收入428.56億元,同比增長13.0%。
“潛力價值”——海南房地產(chǎn)的整體性價比還較高、政策導(dǎo)向明確,價值海南仍有空間
以三亞為例:近幾年來,投資三亞房地產(chǎn)所對應(yīng)的銷售額整體回報,一直與國內(nèi)一線城市不相上下。2008“全球金融危機爆發(fā)年”和2010“海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略年”兩年,三亞還走出了遠(yuǎn)高于一線城市的大熱行情;2012年,三亞的相關(guān)指標(biāo)雖比之前的大熱行情有所回落,但仍然在一線城市中屬于中等表現(xiàn),投資產(chǎn)出效果還好于北京、上海(如下圖)。說明就城市房地產(chǎn)的整體投資產(chǎn)出效果來看,三亞顯現(xiàn)出與一線城市類似的屬性,即:市場消化支撐穩(wěn)定、房地產(chǎn)整體投資產(chǎn)出性價比較高。
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