[天驥行觀察]老舊小區(qū)改造、城市更新......7月政策有新動(dòng)向！
發(fā)布時(shí)間：2020-07-22 09:49:22
城市更新、老舊小區(qū)改造，是一項(xiàng)備受居民關(guān)注、能有效提升城市居民幸福感的民生工程；同時(shí)，舊改工程涉及方方面面的基礎(chǔ)投資，也能夠有效調(diào)動(dòng)行業(yè)產(chǎn)能，產(chǎn)生“穩(wěn)企業(yè)”“保就業(yè)”的積極效果。
近日，兩個(gè)政策引起市場(chǎng)關(guān)注，對(duì)于疫情后的城市建設(shè)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目投資方向，均有著重要的參考和研究意義：
一個(gè)是國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的一份指導(dǎo)意見(jiàn)：直接影響拉動(dòng)2020-2025年間、全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的投資、建設(shè)。
一個(gè)是深圳市人大公布的一份征求意見(jiàn)文件：深圳作為全國(guó)第一個(gè)為城市更新立法的先行者，再次釋放出破解難題、把城市更新工作向縱深推動(dòng)的積極信號(hào)，對(duì)其它城市也有著實(shí)際的參考作用。
國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)老舊小區(qū)改造工作指導(dǎo)意見(jiàn)
7月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。
對(duì)滿足人民群眾美好生活需要、推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。
《意見(jiàn)》給出了時(shí)間表：
- 2020年，新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉近700萬(wàn)戶居民;
- 2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制;
- “十四五”期末，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
《意見(jiàn)》明確了改造對(duì)象范圍：
應(yīng)為建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社會(huì)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)(含單棟住宅樓)，要重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。
《意見(jiàn)》歸納了三類改造內(nèi)容：
-涵蓋從小區(qū)公共部位維修，到環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、加裝電梯，到發(fā)展養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生防疫、助餐、家政保潔等各類公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)。
《意見(jiàn)》明確改造資金的來(lái)源：
要建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制。按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造，可通過(guò)直接出資、使用（補(bǔ)建、續(xù)籌）住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實(shí)。
《意見(jiàn)》的其它主要內(nèi)容：
-精簡(jiǎn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)；
-完善適應(yīng)改造需要的標(biāo)準(zhǔn)體系；
-推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造；加強(qiáng)既有用地集約混合利用；
-各主管部門(mén)層層負(fù)責(zé)，形成社會(huì)支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。等
7月20日，深圳市人大常委會(huì)公布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》。
這是一則社會(huì)關(guān)注已久的公告：深圳將率全國(guó)之先開(kāi)展城市更新立法，且經(jīng)多年醞釀、致力于運(yùn)用特區(qū)立法權(quán)進(jìn)行創(chuàng)新和變通，破解個(gè)別物業(yè)權(quán)利人“漫天要價(jià)”或不簽約導(dǎo)致更新項(xiàng)目推進(jìn)滯緩等縱深難題。
明確法定搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
為做好與違法建筑處理、土地整備、房屋征收等相關(guān)政策的統(tǒng)籌銜接，《征求意見(jiàn)稿》明確了法定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定內(nèi)容主要有：
-舊住宅區(qū)合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1:1的比例進(jìn)行補(bǔ)償；采用異地產(chǎn)權(quán)置換的，安置房面積按照與原地產(chǎn)權(quán)置換等價(jià)值原則進(jìn)行折算；
-公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積1:1或者建筑面積1:1.2的比例進(jìn)行補(bǔ)償。
破解“釘子戶”難題
個(gè)別物業(yè)權(quán)利人不愿意與市場(chǎng)主體簽訂搬遷安置協(xié)議時(shí)，《征求意見(jiàn)稿》提出：
-采取“個(gè)別征收＋行政訴訟”的處置方案：由市、區(qū)政府對(duì)個(gè)別未簽約業(yè)主的物業(yè)實(shí)施征收和補(bǔ)償。
-物業(yè)權(quán)利人對(duì)征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
舊住宅區(qū)如何納入城市更新單元計(jì)劃
《征求意見(jiàn)稿》對(duì)城市更新單元計(jì)劃的制定、申報(bào)和審批均作了明確規(guī)定。關(guān)于舊住宅區(qū)的內(nèi)容主要有：
-舊住宅區(qū)由轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)申報(bào)。
-“城市更新意愿”......舊住宅區(qū)所在地塊，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積95%以上、且占總?cè)藬?shù)95%以上的業(yè)主同意進(jìn)行城市更新。
-舊住宅區(qū)自發(fā)布征集意愿公告之日起12個(gè)月內(nèi)未達(dá)到城市更新意愿要求的，3年內(nèi)禁止納入城市更新單元計(jì)劃。
確定項(xiàng)目市場(chǎng)主體的規(guī)定和路徑
-首選市場(chǎng)主體必須符合國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，與城市更新規(guī)模、項(xiàng)目定位相適應(yīng)，并具有良好的社會(huì)信用。
-其次，合法舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目獲批后，區(qū)政府將組織制定搬遷安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積95%以上的物業(yè)權(quán)利人同意后，公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體，如采用業(yè)主票決等方式確定。
-選定的市場(chǎng)主體與所有物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷安置協(xié)議。如項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，市場(chǎng)主體發(fā)生改變的，將重新征集物業(yè)權(quán)利人的更新意愿，并報(bào)區(qū)更新主管部門(mén)備案?！?/span>
其它主要內(nèi)容
-合法舊工業(yè)區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)建筑物建成年限15年以上，住宅區(qū)建筑物建成年限20年以上，方可申報(bào)更新。
-開(kāi)發(fā)商不得擅自在舊住宅區(qū)開(kāi)展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計(jì)劃申報(bào)前期工作。
-經(jīng)批準(zhǔn)的更新單元計(jì)劃（不含重點(diǎn)更新單元），自公告之日起有效期兩年。有效期內(nèi)未獲市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的，該更新單元計(jì)劃按照公告要求失效。
-實(shí)施主體應(yīng)先按規(guī)劃要求向政府無(wú)償移交貢獻(xiàn)用地后，再申請(qǐng)辦理用地審批手續(xù)。未按照規(guī)劃要求完成公共配套設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共租賃住房、安居型商品房和人才住房配建的，不予規(guī)劃驗(yàn)收。
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