首頁(yè) > [天驥行觀察]提升產(chǎn)品力，打造全維度理想生活場(chǎng)域
日期：2020-09-08 10:27:36
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隨著房地產(chǎn)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代、存量時(shí)代，房地產(chǎn)居住產(chǎn)品的供應(yīng)也進(jìn)入了從規(guī)模向品質(zhì)、乃至服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型的周期。
需求方出于換房成本、可挑選新房房源減少等考慮，換房不再那么頻繁，而是對(duì)將要出手購(gòu)買的產(chǎn)品精挑細(xì)選、專業(yè)比對(duì)。不僅關(guān)注住房?jī)?nèi)部空間的舒適合理性，也對(duì)社區(qū)空間提高品質(zhì)要求。
但很多開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的理解、設(shè)計(jì)，仍停留在打造物理空間層面，沒(méi)有意識(shí)到產(chǎn)品的文化、精神屬性的重要性；服務(wù)上，也僅關(guān)注基本的物業(yè)管理、保安保潔層面，缺乏系統(tǒng)構(gòu)建用戶美好生活所需的大服務(wù)、整合服務(wù)。
在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率走低的市場(chǎng)趨勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)重心必將逐步從土地、資金等資源獲取轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品力的全維度提升上。如何研發(fā)、打造擁有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、且入住后仍能持續(xù)發(fā)展出新業(yè)務(wù)新價(jià)值的理想生活場(chǎng)域，是開(kāi)發(fā)商值得認(rèn)真思考的問(wèn)題。
一、全維度理想生活場(chǎng)域的定義
全維度理想生活不僅指物理空間，更是“空間+人文精神+全維度服務(wù)”的復(fù)合場(chǎng)：空間，是居住產(chǎn)品的物理表現(xiàn)；人文精神，是理想生活的靈魂；全維度服務(wù)，則是生活在其間的細(xì)微體驗(yàn)。
全維度理想生活場(chǎng)域是具有高拓展性、高體驗(yàn)感、高美譽(yù)度和鮮明人文氣質(zhì)與絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，并能領(lǐng)先市場(chǎng)的新一代升級(jí)產(chǎn)品。
開(kāi)發(fā)商在打造項(xiàng)目產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)站在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)持續(xù)發(fā)展、穿越周期的高度與未來(lái)生活場(chǎng)景和居住需求升級(jí)的高度上進(jìn)行設(shè)計(jì)，并在理念、模式、成本、設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)等五個(gè)方面實(shí)現(xiàn)全面領(lǐng)先，最終的目標(biāo)是將住宅項(xiàng)目打造成超越競(jìng)品、領(lǐng)先市場(chǎng)的住宅標(biāo)桿和人居典范。
二、全維度理想生活場(chǎng)域的設(shè)計(jì)
打造“空間+人文精神+全維度服務(wù)”美好生活體驗(yàn)，應(yīng)圍繞價(jià)值設(shè)計(jì)展開(kāi)，打造宜居、健康、智慧、人文的生活服務(wù)社區(qū)。
1、全維設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)——以滿足使用者需求層次為線索，精準(zhǔn)開(kāi)展各專業(yè)設(shè)計(jì)
在進(jìn)行項(xiàng)目定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)從使用者的需求出發(fā)，明確相對(duì)應(yīng)的使用者訴求定位，所滿足的使用者需求層次，才能精準(zhǔn)、有效且全面地覆蓋使用和生活場(chǎng)景。
對(duì)應(yīng)馬斯洛需求層次論，就居住生活的使用者而言，大致有三個(gè)層面的需求：
因此，對(duì)于處在設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商要考慮的已經(jīng)不只是實(shí)體空間的建設(shè)，還應(yīng)該將未來(lái)的“服務(wù)內(nèi)容建設(shè)”、“數(shù)字環(huán)境建設(shè)”納入設(shè)計(jì)大類。在傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院出具的建筑實(shí)體設(shè)計(jì)方案之外，提前引入物業(yè)管理顧問(wèn)、虛擬社區(qū)運(yùn)營(yíng)商，進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)方案。
2、全維度理想生活場(chǎng)域設(shè)計(jì)的分類
1.)場(chǎng)域空間設(shè)計(jì)：建筑產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、服務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)
全維度生活空間首先是不動(dòng)產(chǎn)、是城市面貌和街區(qū)環(huán)境的組成部分，故傳統(tǒng)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)仍應(yīng)精心開(kāi)展，在確保貨值最大化的同時(shí)，深入發(fā)掘所在地塊的文脈、價(jià)值。呈現(xiàn)出經(jīng)得起各個(gè)界面審視，在不同視角、不同使用時(shí)間長(zhǎng)度看，都能給人美好感受的作品，成為城市的靚麗風(fēng)景線。
而空間是為了所承載的內(nèi)容而設(shè)計(jì)的，全維度理想生活場(chǎng)域既然是一個(gè)復(fù)合場(chǎng)，就必然涉及到要對(duì)未來(lái)發(fā)生在這里的人群活動(dòng)、服務(wù)需要、成長(zhǎng)變化進(jìn)行預(yù)測(cè)、設(shè)計(jì)。
其中，社區(qū)的服務(wù)設(shè)計(jì)與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定交集、但又相對(duì)獨(dú)立，可分為產(chǎn)品服務(wù)化和服務(wù)產(chǎn)品化：
- 產(chǎn)品服務(wù)化是指項(xiàng)目投入成本為日常生活所需而配套的商業(yè)、幼兒園、社區(qū)生活中心（業(yè)主會(huì)所）、各種配套用房等。
- 服務(wù)產(chǎn)品化是指通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的銷售全程服務(wù)、交房全程服務(wù)、后期物業(yè)服務(wù)、定制化增值服務(wù)、會(huì)所服務(wù)、社區(qū)文化服務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)乃至長(zhǎng)者食堂等等，將服務(wù)內(nèi)容“規(guī)劃設(shè)計(jì)“進(jìn)場(chǎng)域空間里，無(wú)論未來(lái)是導(dǎo)入專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司服務(wù)、還是開(kāi)發(fā)商/物業(yè)管理商承擔(dān)，都將是全維度理想生活的堅(jiān)實(shí)支撐，有助于積累客戶美譽(yù)度、激發(fā)更多人的入住欲望和業(yè)主更豐富的服務(wù)需求。
2.)生活空間設(shè)計(jì)：套型功能、室內(nèi)配套/裝修
全維度的生活空間，應(yīng)以精簡(jiǎn)、多功能化為原則，無(wú)論針對(duì)剛需、還是改善生活的使用者，針對(duì)建筑空間內(nèi)所承載、對(duì)應(yīng)的生活場(chǎng)景設(shè)計(jì)，應(yīng)豐富、精細(xì)：比如洗衣機(jī)放置位及相匹配的合理收納、晾曬空間，應(yīng)考量周全。同時(shí)，對(duì)同一個(gè)空間也要設(shè)計(jì)多功能的生活場(chǎng)景：如陽(yáng)臺(tái)空間的復(fù)合化：養(yǎng)花，洗衣，晾衣，收納，喝茶，觀景，親子活動(dòng)等等。
在套型空間的各個(gè)角落細(xì)究滿足使用者的哪一層次需求、如何滿足，將生活設(shè)計(jì)理念、突出的空間優(yōu)勢(shì)及價(jià)值專業(yè)、直觀地傳遞給客戶。
此外，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，競(jìng)品間比拼配套/裝修之全、之前沿、之奢的風(fēng)氣盛行，難免導(dǎo)致出現(xiàn)超配、錯(cuò)配的情況，成本拔高卻不叫好、反而導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)率減低，甚至影響銷售定價(jià)策略需要時(shí)的調(diào)價(jià)空間。因此，開(kāi)發(fā)商要做好成本等級(jí)、部品適配的標(biāo)準(zhǔn)，盡量摒棄技術(shù)性能不太成熟、用家還較少的概念性健康、智慧系統(tǒng)。以免客戶產(chǎn)生“捆綁銷售”的不良印象，也不利于投入使用后的設(shè)備維護(hù)和物業(yè)管理。
3.)精神空間設(shè)計(jì)：
全維度理想生活場(chǎng)域，除了物理空間圍合起來(lái)的使用、起居、服務(wù)供求等場(chǎng)景外，還應(yīng)重視“理想的精神生活“，打造富有正向生長(zhǎng)力、精神氣場(chǎng)的環(huán)境，由此，才能讓產(chǎn)品不僅在“空間”上吸引人，更因其有趣的“靈魂“而產(chǎn)生持久魅力。
而精神空間的存在，既無(wú)所不在、又隱于無(wú)形，其最高表現(xiàn)應(yīng)是人文精神、文化認(rèn)同。如北京四合院，沉浸散發(fā)著一種經(jīng)典、安逸的人文氛圍。適度地自我，但又不冷冰冰地排外。
而精神空間的設(shè)計(jì)，則需要有想法地去設(shè)計(jì)、落實(shí)，然后日積月累地填充、改善，方能最終形成一些故事、一種屬于項(xiàng)目場(chǎng)域的文化提煉，進(jìn)而滿足使用者、社群的精神需求，使其真正成為人們的身心歸宿。典型的精神空間設(shè)計(jì)如：鄰家創(chuàng)意慈善市集（線上+線下）、街坊敬老節(jié)、等。
